Мене часто запитують по телефону:
– Скільки коштує моя квартира? І як швидко її можна продати?
І дуже дивуються, що я не можу відразу відповісти на це просте запитання:
– Адже ми ж дали вам всі параметри і навіть фото. Ви ж професіонал!
– Саме тому.
Недостатньо одного бажання продати житло. Для цього, як правило, потрібно докласти певних зусиль. Хоча деякі власники вважають, що продати нерухомість – квартиру або будинок можна в будь-якому стані. Вони впевнені, що досить зробити акцент на мікрорайоні, ціні і квадратних метрах, і все вийде.
Але сильно помиляються: навіть при ідеальному співвідношенні цих складових квартира може залишитися незатребуваною.
Чому так? Та тому, що існує безліч моментів, які впливають на вартість нерухомості і на термін її продажу. Візьмемо основні фактори, що впливають на вартість нерухомості: загинайте пальці!
- Престижність району та його особливості, парки і водойми.
- Наявність дитячих майданчиків, садів і шкіл, парковок і близькість до метро.
- Якість прибудинкової території та стан під’їзду.
- Безпека: охорона, відеоспостереження, сусіди.
- Тип будинку і матеріал, з якого він побудований; планування і можливість перепланування.
- Поверх, кількість кімнат, метраж.
- Стан і рівень ремонту в квартирі, наявність і якість меблів, техніки.
- Вид з вікна і географічна спрямованість вікон.
- Готовність документів до продажу.
- Можливість купити і заселитися в квартиру відразу.
- Стартова ціна, відсутність додаткових платежів для покупця.
- Якість і кількість реклами.
- Пора року, попит, наявність конкурентів.
- Політична і економічна ситуація в країні та світі.
- Військові конфлікти, стихійні лиха, епідемії.
- «Спадаючий» або «зростаючий» ринок нерухомості.
- Відсутність власника на переглядах і переговорах.
- Мотивація власника, мотивація продавця, мотивація покупця.
- Найважливіший фактор – хто саме буде продавцем вашої нерухомості!
- Має значення репутація як продавця, так і власника, а також рівень довіри, який вони викликають.
Уміння аналізувати всі ці фактори впливає на вартість нерухомості при продажу і на термін, за який це можна зробити.
Далі трохи докладніше про те, з чого складається вартість квартири.
Престижність району та його особливості
Тут багато розповідати не буду: кожен вибирає той район, в якому йому хочеться жити. Вірніше той, на покупку квартири в якому вистачає коштів. Але всім зрозуміло, що, чим кращий і престижніший район, тим більш дорогі квартири в ньому будуть. А з двох однакових за іншими параметрами покупець вибере житло, поруч з яким є місця відпочинку і красива природа.
Інфраструктура
Коли мова йде про інфраструктуру, кожен вибирає об’єкти, які потрібні йому. Для власників авто важлива наявність парковок, а ті, хто користується громадським транспортом, шукають житло в місцях з гарною транспортною розв’язкою.
Для сімей з дітьми необхідні поблизу школи, дитячі садки, ігрові майданчики та розважальні центри.
Магазини, ринки, перукарні та інші заклади, як правило, потрібні всім. Ніхто не захоче витрачати годину-дві часу, щоб купити моркву або молоко.
Облаштованість території
До того як оцінити квартиру для продажу, ми звертаємо увагу на всі важливі деталі. Це не тільки саме житло, але підходи до нього. Затишний дворик і чистий під’їзд виглядають набагато привабливіше гір сміття на вході і прокуреного під’їзду з «бичками». І мова, звичайно, йде не про рибу.
Безпека
Коли ми кажемо про безпеку, люди часто уявляють огороджену територію, відеокамери і консьєржа в під’їзді. Безумовно, це важливо.
Але навіть в тих будинках і комплексах, де цього всього немає, рівень безпеки буває різним. На нього впливає і освітленість на вулиці та в під’їзді, і те, які сусіди вас будуть оточувати.
Якість будови і її конструктивні особливості
Що ще впливає на вартість квартири? З огляду на наш клімат з яскраво вираженою зимою і жарким літом, чимале значення має матеріал, з якого створений будинок, і якість будови. Якщо матеріал вибраний правильно, він не перегрівається влітку і не сильно охолоджується в морози, що впливає на мікроклімат в квартирі.
Можливість перепланування – ще один суттєвий момент. Об’єднання простору і квартири-студії набувають все більшої популярності. І багато хто з часом планує зробити перепланування.
Стан і рівень ремонту в квартирі, наявність і якість меблів, техніки
Чи впливає ремонт на вартість квартири? Однозначно, так! Ринкова вартість квартири з ремонтом, меблями і технікою буде значно вищою за ту, де потрібно докласти зусиль для ремонту і купити все необхідне.
Перший варіант, як правило, шукають люди, які просто хочуть в’їхати і жити, а другий підходить тим, хто обмежений у коштах або, навпаки, хоче зробити все по-своєму. Та й сім’я, яка вже обзавелася всім необхідним і просто хоче жити в квартирі більшого або меншого розміру, теж буде шукати житло без меблів і техніки.
Розташування і розміри
Ці параметри кожен вибирає під себе. Необхідна кількість кімнат залежить від того, скільки людей буде жити в квартирі і які їхні звички, чи потрібна окремо вітальня, кабінет або майстерня. Уподобання поверховості теж у кожного свої: одні шукають нижні поверхи, щоб можна було легко підніматися і спускатися, а інші вибирають квартири на верхніх поверхах з неймовірними краєвидами з вікон.
Вид з вікна і географічна спрямованість вікон
Це момент дуже важливий, і багато покупців запитують про нього до того, як дізнатися вартість квадратного метра житла. Гарний вид за вікном підвищує вартість квартири. Ніхто не хоче з самого ранку бачити щось неприємне: сміттєві контейнери, занедбане будівництво і подібне.
А комусь дуже важливо побачити схід сонця, яке входить в будинок рано вранці. Як правило, для дитячої вибирають кімнату з південними вікнами – вона найтепліша. А ті, хто не любить яскраве сонце, шукають житло з вікнами, спрямованими на захід і північ.
Готовність документів до продажу
Це важливий момент з тієї причини, що люди вже вирішили купити квартиру. І вони хочуть зробити це максимально швидко. Тому, якщо у вас документи не готові, ви можете втратити вигідного клієнта, і не одного. Зрозуміло, що час продажу квартири затягнеться.
Стартова ціна, відсутність додаткових платежів для покупця
Ринкова конкуренція диктує свої правила. За умови, що в двох квартирах квадратний метр коштує однаково, першим буде продане житло, де покупцеві не потрібно робити додаткових платежів у вигляді податків або комісій агенту.
Якість і кількість реклами
Реклама важлива, інакше як потенційні покупці дізнаються, що ваша квартира продається? Але вона повинна бути якісною, щоб не відлякати людей, а залучити.
Пора року, попит, наявність конкурентів
Це кілька суттєвих чинників, на яких добре знаються ріелтори. Спілкуючись з клієнтом, ми можемо порадити почекати з продажем, якщо попит впав, і, навпаки, поквапитись, коли він зростає.
Зменшення і збільшення попиту залежить від багатьох моментів, і ці знання допомагають продати житло вигідно.
Політична і економічна ситуація в країні та світі
Тут теж все неоднозначно. Зазвичай за часів економічних і політичних криз попит на житло, як і ціни, падає. Однак ті, хто боїться знецінення грошей, як раз і купують нерухомість. Тим більше, що ціни на неї мінімальні.
Відсутність власника на переглядах і переговорах, мотивація
Продаючи квартиру, ми прагнемо не тільки прибрати особисті речі, а й рекомендуємо власнику не бути присутнім при огляді квартири покупцем.
Ні, ми нічого не приховуємо, але знаємо, що цей момент може значно знизити вартість житла або зовсім відбити охоту у покупця стати його власником. Дуже важливо, щоб житло продавала людина, яку не будуть зачіпати зауваження про якість квартири. І ми точно не захочемо знижувати її вартість з тієї причини, що покупець нам сподобався.
А ще ми тільки посередники, тому він не зможе зрозуміти мотивацію продавця, щоб вплинути на неї, змушуючи знизити ціну.
А хто продавець нерухомості
Це найважливіший фактор. І тут грає роль репутація. Люди вкладають в житло чималі гроші, і вони хочуть бути впевнені, що не втратять їх.
Саме з цієї причини все більша кількість людей прагне довірити продаж житла професіоналам. Та й покупці швидше звертаються в ріелторське агентство, у якого є офіс, сайт і номери телефонів, щоб з ними можна було зв’язатися.
Ми продаємо квартири багато років і збираємося робити це надалі. Ми дорожимо своєю репутацією і дуже ретельно готуємо кожну угоду.
Уміння аналізувати всі фактори впливає на вартість нерухомості і на термін продажу. І тепер ви розумієте, як оцінити вартість квартири.
Тому, коли наступного разу захочете поставити запитання ріелтору по телефону: – Скільки приблизно коштує моя квартира? – згадайте, коли у вас закінчилися пальці на руках.
