Меня часто спрашивают по телефону:
– Сколько стоит моя квартира? И как быстро ее можно продать?
И очень удивляются, что я не могу сразу ответить на этот простой вопрос:
– Ведь мы же дали вам все параметры и даже фото. Вы ведь профессионал!
– Именно поэтому.
Недостаточно одного желания продать жилье. Для этого, как правило, нужно приложить определенные усилия. Хотя некоторые собственники считают, что продать недвижимость – квартиру или дом можно в любом состоянии. Они уверены, что достаточно сделать акцент на микрорайоне, цене и квадратных метрах, и все получится.
Но сильно ошибаются: даже при идеальном соотношении этих составляющих квартира может остаться невостребованной.
Почему так? Да потому, что существует множество моментов, которые влияют на стоимость недвижимости и на срок ее продажи. Возьмем основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости: загибайте пальцы!
- Престижность района и его особенности, парки и водоемы.
- Наличие детских площадок, садов и школ, парковок и близость к метро.
- Качество придомовой территории и состояние подъезда.
- Безопасность: охрана, видеонаблюдение, соседи.
- Тип дома и материал, из которого он построен; планировка и возможность перепланировки.
- Этаж, количество комнат, метраж.
- Состояние и уровень ремонта в квартире, наличие и качество мебели, техники.
- Вид из окна и географическая направленность окон.
- Готовность документов к продаже.
- Возможность купить и заселиться в квартиру сразу.
- Стартовая цена, отсутствие дополнительных платежей̆ для покупателя.
- Качество и количество рекламы.
- Время года, спрос, наличие конкурентов.
- Политическая и экономическая ситуация в стране и мире.
- Военные конфликты, стихийные бедствия, эпидемии.
- «Падающий» или «растущий» рынок недвижимости.
- Отсутствие собственника на просмотрах и переговорах.
- Мотивация собственника, мотивация продавца, мотивация покупателя.
- Самый̆ важный̆ фактор – кто именно будет продавцом вашей̆ недвижимости!
- Важна репутация как продавца, так и собственника, а также уровень доверия, который они вызывают.
Умение анализировать все эти факторы влияет на стоимость недвижимости при продаже и на срок, за который это можно сделать.
Далее немного подробнее о том, из чего складывается стоимость квартиры.
Престижность района и его особенности
Здесь много рассказывать не буду: каждый выбирает тот район, в котором ему хочется жить. Вернее тот, на покупку квартиры в котором хватает средств. Но всем понятно, что, чем лучше и престижнее район, тем более дорогостоящие квартиры в нем будут. А из двух одинаковых по другим параметрам покупатель выберет жилье, рядом с которым есть места отдыха и красивая природа.
Инфраструктура
Когда речь идет об инфраструктуре, каждый выбирает объекты, которые нужны ему. Для собственников авто важно наличие парковок, а те, кто пользуется общественным транспортом, ищут жилье в местах с хорошей транспортной развязкой.
Для семей с детьми необходимы поблизости школы, детские сады, игровые площадки и развлекательные центры.
Магазины, рынки, парикмахерские и другие заведения, как правило, нужны всем. Никто не захочет тратить час или два времени, чтобы купить морковку или молоко.
Обустроенность территории
До того как оценить квартиру для продажи, мы обращаем внимание на все важные детали. Это не только сама квартира, но подходы к ней. Уютный дворик и чистый подъезд выглядят гораздо привлекательнее гор мусора на входе и прокуренного подъезда с «бычками». И речь, конечно, идет не о рыбе.
Безопасность
Когда мы говорим о безопасности, люди часто представляют огороженную территорию, видеокамеры и консьержа в подъезде. Безусловно, это важно.
Но даже в тех домах и комплексах, где этого всего нет, уровень безопасности бывает разным. На него влияет и освещенность на улице и в подъезде, и то, какие соседи вас будут окружать.
Качество строения и его конструктивные особенности
Что еще влияет на стоимость квартиры? Учитывая наш климат с ярко выраженной зимой и жарким летом, немалое значение имеет материал, из которого создан дом, и качество строения. Если материал выбран правильно, он не перегревается летом и не сильно охлаждается в морозы, что влияет на микроклимат в квартире.
Возможность перепланировки – еще один существенный момент. Объединенные пространства и квартиры-студии приобретают все большую популярность. И многие со временем планируют сделать перепланировку.
Состояние и уровень ремонта в квартире, наличие и качество мебели, техники
Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Однозначно, да! Рыночная стоимость квартиры с ремонтом, мебелью и техникой будет значительно выше той, где нужно приложить усилия для ремонта и купить все необходимое.
Первый вариант, как правило, ищут люди, которые просто хотят въехать и жить, а второй подходит тем, кто ограничен в средствах или, наоборот, хочет сделать все по-своему. Да и семья, которая уже обзавелась всем необходимым и просто хочет жить в квартире большего или меньшего размера, тоже будет искать жилье без мебели и техники.
Расположение и размеры
Эти параметры каждый выбирает под себя. Необходимое количество комнат зависит от того, сколько людей будет жить в квартире и каковы их привычки, нужна ли отдельно гостиная, кабинет или мастерская. Предпочтения этажности тоже у каждого свои: одни ищут нижние этажи, чтобы можно было легко подниматься и спускаться, а другие выбирают квартиры повыше с невероятными видами из окна.
Вид из окна и географическая направленность окон
Это момент очень важен, и многие покупатели спрашивают о нем до того, как узнать стоимость квадратного метра жилья. Красивый вид за окном повышает стоимость квартиры. Никто не хочет с самого утра видеть что-то нелицеприятное: мусорные контейнеры, заброшенную стройку и подобное.
И кому-то очень важно увидеть восход солнца, которое входит в дом ранним утром. Как правило, для детской выбирают комнату с южными окнами – она самая теплая. А те, кто не любит яркое солнце, ищут жилье с окнами, направленными на запад и север.
Готовность документов к продаже
Это важный момент по той причине, что люди уже решили купить квартиру. И они хотят сделать это максимально быстро. Поэтому, если у вас документы не готовы, вы можете упустить выгодного клиента, и не одного. Понятно, что время продажи квартиры затянется.
Стартовая цена, отсутствие дополнительных платежей̆ для покупателя
Рыночная конкуренция диктует свои условия. При условии, что в двух квартирах квадратный метр стоит одинаково, первой продадут жилье, где покупателю не нужно делать дополнительных платежей в виде налогов или комиссий агенту.
Качество и количество рекламы
Реклама важна, иначе как потенциальные покупатели узнают, что ваша квартира продается? Но она должна быть качественной, чтобы не отпугнуть людей, а привлечь.
Время года, спрос, наличие конкурентов
Это несколько существенных факторов, которые хорошо изучили риелторы. Общаясь с клиентом, мы можем посоветовать повременить с продажей, если спрос упал, и, наоборот, поторопим, когда он возрастает.
Уменьшение и увеличение спроса зависит от многих моментов, и эти знания помогают продать жилье выгодно.
Политическая и экономическая ситуация в стране и мире
Здесь тоже все неоднозначно. Обычно во времена экономических и политических кризисов спрос на жилье, как и цены, падает. Однако те, кто боится обесценивания денег, как раз и покупают недвижимость. Тем более, что цены на нее минимальны.
Отсутствие собственника на просмотрах и переговорах, мотивация
Продавая квартиру, мы стремимся не только убрать личные вещи, но и рекомендуем собственнику не присутствовать при осмотре квартиры покупателем.
Нет, мы ничего не скрываем, но знаем, что этот момент может значительно снизить стоимость жилья или вовсе отбить охоту у покупателя стать его владельцем. Очень важно, чтобы жилье продавал человек, которого не будут задевать замечания о качестве квартиры. И мы точно не захотим снижать ее стоимость по той причине, что покупатель нам понравился.
А еще мы только посредники, поэтому он не сможет понять мотивацию продавца, чтобы повлиять на нее, заставляя снизить цену.
А кто продавец недвижимости
Это самый важный фактор. И здесь играет роль репутация. Люди вкладывают в жилье немалые деньги, и они хотят быть уверены, что не потеряют их.
Именно по этой причине все большее количество людей стремится доверить продажу жилья профессионалам. Да и покупатели быстрее обращаются в риэлтерское агентство, у которого есть офис, сайт и номера телефонов, чтобы с ними связаться.
Мы продаем квартиры много лет и собираемся делать это в дальнейшем. Мы дорожим своей репутацией и очень тщательно готовим каждую сделку.
Умение анализировать все факторы влияет на стоимость недвижимости и на срок продажи. И теперь вы понимаете, как оценить стоимость квартиры.
Поэтому, когда в следующий раз захотите задать вопрос риелтору по телефону: – Сколько примерно стоит моя квартира? – вспомните, когда у вас закончились пальцы на руках. 😉
